最近、住宅ローンの延滞が数ヶ月の段階でご相談に来られる方が増えています。

一般的に、金融機関は住宅ローンの延滞が6ヶ月程度になると「期限の利益喪失手続き」に入りますが、それまでは債権が銀行にあるため任意売却のご相談があってもローンの残高以下で売却することができません。

その場合には、銀行の以下のような事務手続きが完了するを待つしかありません。

 

銀行にローンの返済ができない事を意思表示し、期限の利益喪失手続を前倒しでお願いする。

（競売申立も視野に入れて手続きをするため銀行も慎重でなかなか手続きに入ろうとしない...）

　　　　　　　　　　　　↓　（結局約2ヶ月～3ヶ月）

期限の利益喪手続、保証会社による代位弁済手続、系列のサービサーが窓口となる。

　　　　　　　　　　　　↓　（約1ヶ月）

サービサーの担当者に一からまた説明し、売却金額を協議する。

　　　　　　　　　　　　↓　（約1ヶ月）

販売価格が確定し、販売活動開始。

 

...この手続きの間も残念ながら遅延損害金が発生してしまいます。早期に売却して、残債務を圧縮したい場合であっても、これだけの時間がかかってしまうのです。

 

遅延損害金は、残債務2,000万円　延滞利息14％の場合、毎月約23万円増え続けてしまいます。

上記の期間がかかった場合、4ヶ月で92万円、5ヶ月で115万円ローン残高が増えたことになります。

何とかならないものだろうかと思いますが難しいようです...。

 

とにかく、ご相談はお早めにお願いします。

 

 

 

当事務所にご相談のあったお客様で、競売の申立てを受けながらご自宅を手放さずに守れた方がいます。

自宅を売却せずに守るには一般的に以下の方法があります。


①親族間、親子間売買で売却した形をとり自宅を守る。

②第三者に売却し、その後賃貸として自宅に住み続ける。

③競売の無剰余による取り消しにより自宅を守る。


当事務所が今まで成功した事例としてはこのような方法がありました。
しかし、誰でもこの方法が使えるわけではなく、かなりの時間と入念な打ち合わせが必要です。

住宅ローンの返済が難しくなった方や競売の申立てを受けた方で「ご自宅を手放したくない！」とお考えの方は、是非一度ご相談ください。

出来るだけ早い時期にご相談いただくことで対応可能な選択肢は増えますので、出来るだけ早めにご相談ください。

某銀行に借換えについて詳しく聞いたところ、借換えによる返済期間延長は可能とのこと。

その銀行によると、35年－（今までの返済期間）＝（借り換え後の返済期間）と出来るようです。

例で言うと、25年で住宅ローンを組んだ方が、10年返済したところで借換えをした場合に35年－10年＝25年で借り換えができるということです。

借入額3,000万円、返済期間25年、2％の固定金利で計算しますと、

今までのローンの返済額が、127,156円/月　10年後の元本残高が1,852万円

これを返済期間25年、2％で借換えすると、

今後のローンの返済額が、78,497円/月となります。

当初、収入が多いときに短い返済期間で借りられた方には有効かと思います。

ただし、返済期間が長くなり、総返済額も増えてしまうため注意が必要です。あくまでも現在の返済額を少なくしたいという方に有効な方法です。

この銀行では80歳までに完済することが条件となっていました。

 

先日ご相談のあったお客様が駆け込みで9月末にフラット35Sの申し込みをし、無事1％優遇を受けることができました♪

しかも、7月竣工分までの住宅エコポイントもぎりぎり間に合いそうです！

時期的には少しの違いですが、この差は大きい！と今になると感じます。

また今後エコポイントは始まるようですが半額の15万円となり、現在のフラット35Sは0.3％優遇です。

是非また1％優遇を実施して頂きたいものです。

 

先日あるお客様が不動産を売却されたのですが、共有者のお一人が「非居住者」でした。

「非居住者」とは、日本に住んでいない人のこと。

非居住者が不動産を売却した場合には、買主様が納税義務者となり、売買金額の10％を源泉徴収しなければならないというもの。

例えば、手付金100万円、残代金900万円とすると、

手付金支払時に10万円を源泉徴収し、残代金支払時に90万円を源泉徴収しなければならず、買主様より源泉徴収の支払調書が売主様に発行されます。

支払調書の正式名は、「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」...です。

複数の人の話では、租税条約にからみ日本の税務署が不動産譲渡所得に対する税金を取れなくならないように一番安全な課税をしているとのこと。

結局、日本以外の税率等が日本より有利な国で通常の所得と損益通算などをして申告・納税されてしまわないための制度で、10％をとりあえず徴収しておき、払いすぎなら確定申告しなさいということのようです。

ただし、居住用財産については適用されないとのことでした。

注意すべき点は、不動産売買の場合に不動産業者がうっかりこのことを忘れていると、納税義務者は買主様となるためあとから源泉徴収分の10％を返して欲しいと売主様に言わなくてはならなくなります。

住宅ローンの返済などに充ててしまった場合には返してもらうのが困難な場合もあり、その場合には10％追加して納税なければなりますので、ご注意ください。

 

先日、新規の住宅ローンのご相談がありました。

現在購入予定の物件をメガバンクでローンを組むと、返済比率がぎりぎりで条件等が付いてしまったというお客さまでした。

メガバンクの場合、現在ほとんどの方が変動金利でローンを組むことが多く、その場合の返済比率の計算は、ある都市銀行では3.95％で計算します。他のメガバンクでもほぼ同じような金利で計算することになります。

このようなお客様の場合、フラット35が有効の場合があります。フラット35であれば、35年間固定金利ですので、メガバンクの変動金利のように「金利が上がった時のことを想定して返済比率を計算する。」ということはありません。

同じメガバンク扱いのフラット35でも8月の実行金利は2.5％～2.6％程度です。

3.95％と2.6％では返済比率が大きく変わってきます。

フラット35Ｓの1％優遇も9月で終わってしまうようなので、早めに申し込んだ方が良いのではないでしょうか。

8/12～8/17まで夏期休暇を頂いておりました。

夏休みは子供たちのために頑張りましたが、今年は初めてカブトムシを捕りに行ってきました。

場所は山梨県の「金川の森」　↓　というところで、

夜に捕りに行くつもりでしたが、おそらく夜は真っ暗なので、昼間下見に行ってきました。

せっかくなので昼間でもいないかとウロウロしていたら、いました！！！！

しかもオスです♪

見つけた時の写真は慌てていたため撮り損ないましたが、これです　↓

子供以上に興奮してしまいました。

自宅で大切に飼っています。

最近になり、住宅金融支援機構からお借入されている方からのご相談が増えています。

住宅金融支援機構については、滞納が始まって6カ月までは法的手続き（期限の利益喪失手続き）に入らないと言われています。

6カ月を超えてしまった場合には、債権回収会社から連絡がある場合が多いのですが、出来るだけ早めにご相談下さい。

時間が経過するほど、良くない方向に向かってしまいます。

当事務所にご相談に来られる方は、新規の住宅ローンに関するご相談であったり、住宅ローン返済中の方が借り換えのご相談に来られたり、また、住宅ローンの返済が苦しくなりご相談に来られる方もいらっしゃいます。

よく聞く話で、「うちもやっと家を買った」という話を聞きますが、

私は今まで住宅ローンの返済が苦しくなり、いわゆる任意売却という形になる方を非常に多く見てきました。返済が苦しくなるには皆さん様々なご事情がありますが、自宅を購入するということは決してゴールではないと考えています。人生最大の借金である住宅ローンを30年や35年という長期間でかつ個人レベルで返済していくわけですから、その長い期間の中で突発的な出来事や想像していなかった状況に直面し、返済が滞る...これは誰にでも起こり得ることだと思います。

皆さんはじめは自宅をお持ちではありません。もともと持ち家派と賃貸派の方がいらっしゃいますが、賃貸派が悪い訳ではありませんし、持ち家派がすごい訳でもありません。

自宅を売却しても家賃の代わりに返済してた住宅ローンがまた家賃に戻るだけの話です。

売却する方も、賃貸派...といことで前向きに頑張りましょう！！

住宅ローンの借り換えについてはお問い合わせも多く、効果が出る方も多いと思います。

住宅ローンの借り換えについては、

①ローンの残債が1,000万円以上

②返済期間が10年以上残っている

③借り換え後の金利差が1％以上（現在2.2％程度以上の金利の方）

であれば効果が出ますが、一つでも満たしていないと借り換えの経費等を考えるとそれほどの効果が出ない場合があります。特に金利に関しては一番影響が出ますので現在2％以下の方は借り換えをしてもあまり効果は見込めません。

ただし、お子様の教育費などを考えて一定期間金利の上昇リスクを回避したい場合などは、返済額以外で意味があるものとなる場合もありますのでご相談ください♪