早い時期でしかできないことがたくさんあります。

ご相談の時期が遅くなっただけで、選択肢が少なくなり、売却を余儀なくされる場合もあります。

当事務所で対応できない「民事再生手続き」などが可能な場合には、専門の弁護士の先生をご紹介いたします。

ご相談は「早さ」が決め手になることが多いので迷っているのであれば、すぐにお電話下さい。

一般的に、金融機関は住宅ローンの延滞が6ヶ月程度になると「期限の利益喪失手続き」に入りますが、それまでは債権が銀行にあるため任意売却のご相談があってもローンの残高以下で売却することができません。

その場合には、銀行の以下のような事務手続きが完了するを待つしかありません。

銀行にローンの返済ができない事を意思表示し、期限の利益喪失手続を前倒しでお願いする。

（競売申立も視野に入れて手続きをするため銀行も慎重でなかなか手続きに入ろうとしない...）

　　　　　　　　　　　　↓　（結局約2ヶ月～3ヶ月）

期限の利益喪手続、保証会社による代位弁済手続、系列のサービサーが窓口となる。

　　　　　　　　　　　　↓　（約1ヶ月）

サービサーの担当者に一からまた説明し、売却金額を協議する。

　　　　　　　　　　　　↓　（約1ヶ月）

販売価格が確定し、販売活動開始。

...この手続きの間も残念ながら遅延損害金が発生してしまいます。早期に売却して、残債務を圧縮したい場合であっても、これだけの時間がかかってしまうのです。

遅延損害金は、残債務2,000万円　延滞利息14％の場合、毎月約23万円増え続けてしまいます。

上記の期間がかかった場合、4ヶ月で92万円、5ヶ月で115万円ローン残高が増えたことになります。

何とかならないものだろうかと思いますが難しいようです...。

とにかく、ご相談はお早めにお願いします。

その銀行によると、35年－（今までの返済期間）＝（借り換え後の返済期間）と出来るようです。

例で言うと、25年で住宅ローンを組んだ方が、10年返済したところで借換えをした場合に35年－10年＝25年で借り換えができるということです。

借入額3,000万円、返済期間25年、2％の固定金利で計算しますと、

今までのローンの返済額が、127,156円/月　10年後の元本残高が1,852万円

これを返済期間25年、2％で借換えすると、

今後のローンの返済額が、78,497円/月となります。

当初、収入が多いときに短い返済期間で借りられた方には有効かと思います。

ただし、返済期間が長くなり、総返済額も増えてしまうため注意が必要です。あくまでも現在の返済額を少なくしたいという方に有効な方法です。

この銀行では80歳までに完済することが条件となっていました。

しかも、7月竣工分までの住宅エコポイントもぎりぎり間に合いそうです！

時期的には少しの違いですが、この差は大きい！と今になると感じます。

また今後エコポイントは始まるようですが半額の15万円となり、現在のフラット35Sは0.3％優遇です。

是非また1％優遇を実施して頂きたいものです。

住宅ローンの返済などに充ててしまった場合には返してもらうのが困難な場合もあり、その場合には10％追加して納税なければなりますので、ご注意ください。

現在購入予定の物件をメガバンクでローンを組むと、返済比率がぎりぎりで条件等が付いてしまったというお客さまでした。

メガバンクの場合、現在ほとんどの方が変動金利でローンを組むことが多く、その場合の返済比率の計算は、ある都市銀行では3.95％で計算します。他のメガバンクでもほぼ同じような金利で計算することになります。

このようなお客様の場合、フラット35が有効の場合があります。フラット35であれば、35年間固定金利ですので、メガバンクの変動金利のように「金利が上がった時のことを想定して返済比率を計算する。」ということはありません。

同じメガバンク扱いのフラット35でも8月の実行金利は2.5％～2.6％程度です。

3.95％と2.6％では返済比率が大きく変わってきます。

フラット35Ｓの1％優遇も9月で終わってしまうようなので、早めに申し込んだ方が良いのではないでしょうか。

夏休みは子供たちのために頑張りましたが、今年は初めてカブトムシを捕りに行ってきました。

場所は山梨県の「金川の森」　↓　というところで、

夜に捕りに行くつもりでしたが、おそらく夜は真っ暗なので、昼間下見に行ってきました。

せっかくなので昼間でもいないかとウロウロしていたら、いました！！！！

しかもオスです♪

見つけた時の写真は慌てていたため撮り損ないましたが、これです　↓

子供以上に興奮してしまいました。

自宅で大切に飼っています。

住宅金融支援機構については、滞納が始まって6カ月までは法的手続き（期限の利益喪失手続き）に入らないと言われています。

6カ月を超えてしまった場合には、債権回収会社から連絡がある場合が多いのですが、出来るだけ早めにご相談下さい。

時間が経過するほど、良くない方向に向かってしまいます。

よく聞く話で、「うちもやっと家を買った」という話を聞きますが、

私は今まで住宅ローンの返済が苦しくなり、いわゆる任意売却という形になる方を非常に多く見てきました。返済が苦しくなるには皆さん様々なご事情がありますが、自宅を購入するということは決してゴールではないと考えています。人生最大の借金である住宅ローンを30年や35年という長期間でかつ個人レベルで返済していくわけですから、その長い期間の中で突発的な出来事や想像していなかった状況に直面し、返済が滞る...これは誰にでも起こり得ることだと思います。

皆さんはじめは自宅をお持ちではありません。もともと持ち家派と賃貸派の方がいらっしゃいますが、賃貸派が悪い訳ではありませんし、持ち家派がすごい訳でもありません。

自宅を売却しても家賃の代わりに返済してた住宅ローンがまた家賃に戻るだけの話です。

売却する方も、賃貸派...といことで前向きに頑張りましょう！！

住宅ローンの借り換えについては、

①ローンの残債が1,000万円以上

②返済期間が10年以上残っている

③借り換え後の金利差が1％以上（現在2.2％程度以上の金利の方）

であれば効果が出ますが、一つでも満たしていないと借り換えの経費等を考えるとそれほどの効果が出ない場合があります。特に金利に関しては一番影響が出ますので現在2％以下の方は借り換えをしてもあまり効果は見込めません。

ただし、お子様の教育費などを考えて一定期間金利の上昇リスクを回避したい場合などは、返済額以外で意味があるものとなる場合もありますのでご相談ください♪

住宅ローンが遅れてしまっている方は、できるだけ早めに当事務所にご相談ください！

延滞や滞納は時間が勝負となり、相当の時間が経過してしまうと対応できなくなります。

逆に早めにご相談いただければ、お住まいを手放さずに済む場合もございますので、躊躇せずお電話下さい。

・新規の住宅ローン

・返済中の住宅ローンの借り換え

・返済に困った場合

などのご相談が主になります。最近数件お問い合わせいただいた内容では、

「脳梗塞で倒れてしまった...無事退院できたのですが、いわゆる団体信用生命保険は適用できないと言われて困っている。職も失ってしまった。」

という方が数人いらっしゃいました。残念ながら、住宅ローンに付随する団体信用生命保険は一定の条件を満たさないと対象となりません。

死亡や一定の高度障害にならないと団体信用生命保険は適用されないので、それをカバーする生命保険に加入していると安心です。あくまでも、住宅ローンの返済をカバーするものですので、徐々に補償額が減っていく（住宅ローンの残債に合わせて）タイプの生命保険であれば、比較的安い金額の保険もあります♪

...保険の保険...という感じですね。

ペンションには様々なタイプがあり、「料理にこだわる」、「温泉がある」、「若い人向け」、「ファミリー向け」などのペンションがありますが、私の友人のペンションは「ファミリー向け」です。

人柄のいい巨大なオーナー（！）が待っています♪

この時期は木々の緑もきれいで、小鳥の声で目が覚めたり、リスが遊びに来たりと非日常が存分に味わえます。

是非一度　→　山中湖ペンション　ピーチピット

初めてのブログということで頑張ってほしいです。

ブックマークに当事務所も入れて頂きました！

松浦さんのブログは → こちら